Comment se calcule la TPI au Maroc ?

On retranche du prix de cession, diminué des frais de cession, le prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition, des dépenses d'investissement et des intérêts de prêt — le tout RÉÉVALUÉ par un coefficient publié chaque année au Bulletin Officiel. Le profit net obtenu est taxé à 20 %, sans que l'impôt puisse être inférieur à 3 % du prix de cession.

Qu'est-ce que le coefficient de réévaluation ?

C'est un multiplicateur qui corrige l'érosion monétaire : il ramène le prix payé autrefois à sa valeur d'aujourd'hui, pour que l'impôt ne porte pas sur une plus-value purement nominale. Il est fixé chaque année par arrêté du ministre de l'Économie et des Finances, sur la base de l'indice national du coût de la vie, et il dépend à la fois de l'année d'acquisition et de l'année de cession. L'ignorer conduit à surestimer l'impôt, parfois du double.

La résidence principale est-elle exonérée de TPI ?

Oui, à condition de l'avoir occupée au moins cinq ans au jour de la cession — durée ramenée de six à cinq ans par la loi de finances 2023. Le logement ne doit avoir été ni loué ni affecté à un usage professionnel, l'exonération ne joue qu'une fois par période de cinq ans, et la vente doit intervenir dans l'année qui suit la vacance. Au-delà de 4 millions de dirhams de prix, une cotisation minimale de 3 % reste due sur la fraction excédentaire.

Doit-on payer la TPI en vendant à perte ?

Oui. La cotisation minimale de 3 % du prix de cession est due même en l'absence de profit, en vertu de l'article 144-II-1° du Code général des impôts. Vendre à perte ne dispense donc pas de l'impôt : il est simplement calculé sur le prix, et non sur un gain.

Quand faut-il déclarer et payer la TPI ?

Dans les trente jours suivant la date de cession, avec versement simultané de l'impôt. Qui n'a ni souscrit sa déclaration sur la base d'une attestation de liquidation ni demandé l'avis préalable de l'administration doit en outre verser à titre provisoire la différence entre l'impôt déclaré et 5 % du prix de cession.

La taxe sur le profit immobilier

Votre prix d'achat n'est pas comparé tel quel au prix de vente : la loi le réévalue par un coefficient publié chaque année au Bulletin Officiel. C'est la partie que les autres calculateurs omettent — et elle peut diviser l'impôt par deux.

Les autres calculs

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La vente

Prix de vente DH Frais de vente DH Courtage, annonces, actes à votre charge — sur justificatifs. Année de la vente

L'achat

Prix d'achat DH Année d'achat C'est elle qui détermine le coefficient. Frais d'achat réels DH Laissés à 0, le forfait légal de 15 % du prix s'applique. Travaux et agrandissements DH Construction, rénovation, équipement — sur justificatifs. Année des travaux Les travaux se réévaluent depuis leur propre année. Intérêts de prêt supportés DH Ou rémunération d'une Mourabaha, ou marge d'une Ijara.

Exonération éventuelle C'était mon habitation principale — ni louée, ni à usage professionnel.

Années d'occupation ans Cinq ans au moins pour l'exonération — et non six.

Le coefficient de réévaluation, en clair

Un appartement payé 300 000 DH en 1990 n'a pas la même valeur qu'un appartement payé 300 000 DH l'an dernier. La loi en tient compte : elle multiplie le prix d'acquisition par un coefficient qui ramène cette somme à sa valeur d'aujourd'hui, pour que l'impôt ne porte pas sur une plus-value purement monétaire.

Quelques coefficients de réévaluation pour une vente en 2026
Année d'achat	Coefficient	100 000 DH d'alors valent
1970	10,348	1 034 800 DH
1980	4,646	464 600 DH
1990	2,300	230 000 DH
2000	1,585	158 500 DH
2010	1,296	129 600 DH
2015	1,223	122 300 DH
2020	1,164	116 400 DH
2024	1,008	100 800 DH

Pour une vente en 2026. Le tableau officiel couvre les acquisitions depuis 1946 ; au-delà, l'article 65-II prévoit un taux forfaitaire de 3 % par an.

Ces coefficients ne se devinent pas : ils sont fixés chaque année par arrêté du ministre de l'Économie et des Finances, sur l'indice national du coût de la vie. C'est précisément pourquoi un calculateur qui ne les intègre pas ne peut pas produire un résultat juste.
Source appliquée : Arrêté de la ministre de l'Économie et des Finances n° 230-26 du 17 chaabane 1447 (6 février 2026), Bulletin Officiel n° 7486 du 8 ramadan 1447 (26 février 2026), p. 1355 (version arabe) — recoupé avec lodj.ma

Les exonérations

L'habitation principale, après cinq ans: Cinq ans d'occupation au jour de la cession — durée ramenée de six à cinq ans par la loi de finances 2023, ce que beaucoup de sources indiquent encore à tort. Le logement ne doit avoir été ni loué ni affecté à un usage professionnel, l'exonération ne joue qu'une fois par période de cinq ans, et la vente doit intervenir dans l'année suivant la vacance. En Ijara Mountahia Bitamlik, la période passée comme locataire compte dans le calcul.
Les petites cessions: Le profit est exonéré quand la valeur totale des cessions de l'année civile n'excède pas 140 000 DH.
Le logement social: Après quatre ans d'affectation à l'habitation principale.
Entre proches: Les cessions à titre gratuit entre ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs, et dans le cadre de la Kafala.
Ce qui n'exonère jamais: Vendre à perte. La cotisation minimale de 3 % du prix de cession reste due, même sans profit.

Autour de cette vente

Simulation indicative, fournie à titre d’information : elle n’engage pas toutRabat et ne vaut pas conseil fiscal. La loi de finances change chaque année et chaque situation a ses particularités — faites valider votre calcul par votre comptable ou auprès de la Direction générale des impôts. Notre annuaire des comptables et celui des fiduciaires de Rabat peuvent vous y aider.
Barème appliqué : Loi de finances n° 50-25 pour l'année budgétaire 2026 · Note circulaire DGI n° 737 du 27 février 2026 · page mise à jour le 23 août 2026