Louer sur Airbnb au Maroc

La réponse courte

Ce qui suit vaut pour toute location meublée de courte durée — Airbnb, Booking, Abritel, une agence de gestion ou du bouche-à-oreille. La plateforme ne change pas la catégorie de revenu ; elle change seulement la manière dont l'argent arrive, et c'est l'objet d'une section à part.

À quoi s'ajoutent, dans tous les cas, la taxe de séjour collectée auprès du voyageur et reversée à la commune, et la taxe d'habitation majorée d'un logement qui n'est pas votre résidence principale. Les montants se liquident sur le comparateur des régimes d'indépendant.

Pourquoi ce ne sont pas des revenus fonciers

C'est la question qui décide de tout, et elle se tranche sur onze mots de l'article 61-I. Sont fonciers les revenus provenant de la location d'immeubles bâtis « lorsqu'ils n'entrent pas dans la catégorie des revenus professionnels ». La catégorie foncière est donc subsidiaire : elle ne s'applique qu'à défaut.

Or une location à la nuitée avec accueil, ménage, changement de linge et réservation en ligne n'est pas la mise à disposition passive d'un logement : c'est une prestation d'hébergement, c'est-à-dire un acte de commerce. La TVA le dit d'ailleurs sans détour, en rangeant les locations de locaux meublés ou garnis parmi les prestations imposables — article 89-I-10°-a.

Le cas d'Airbnb, en particulier

Le droit ne connaît pas Airbnb : il connaît une prestation d'hébergement, et elle est imposée de la même façon qu'elle vienne d'une plateforme, d'une agence ou d'un voisin qui a donné votre numéro. La plateforme change cinq choses concrètes, et aucune n'est fiscale au sens strict — ce sont celles qui font trébucher.

La commission ne se déduit pas en auto-entrepreneur

C'est le point qui coûte le plus cher, et personne ne le dit. L'assiette de l'auto-entrepreneur est le chiffre d'affaires encaissé : aucune charge ne s'en retranche. La commission d'Airbnb, le ménage, la blanchisserie, les draps, le trousseau de clés restent nets à votre charge. Au résultat net réel, ils se déduisent tous. Le 1 % apparent de l'auto-entrepreneur n'est donc pas 1 % de votre marge : plus votre canal de réservation prélève, plus l'écart se creuse en faveur du réel.

Une question à trancher avec votre comptable : brut ou net de commission ?

Le voyageur paie 1 000 DH, la plateforme retient sa commission, votre compte reçoit moins. Le Code ne vise que l'encaissement, sans dire lequel. La lecture prudente retient le montant payé par le voyageur comme chiffre d'affaires et traite la commission comme une charge — ce qui, en auto-entrepreneur, revient à l'ajouter à l'assiette sans pouvoir la déduire. Faites arbitrer ce point avant de choisir votre statut, pas après votre première saison.

Le virement laisse une trace, contrairement au loyer en espèces

Les versements arrivent sur un compte bancaire, à date, avec un libellé identifiable, et le relevé annuel se télécharge depuis l'espace hôte. C'est un excellent justificatif de recettes — et c'est exactement le même document si l'administration s'y intéresse. La discrétion n'est pas une stratégie disponible sur ce canal.

La taxe de séjour n'est pas collectée pour vous par défaut

Une plateforme ne perçoit la taxe de séjour à votre place que là où un accord a été conclu avec la collectivité. À défaut, l'obligation de la loi n° 47-06 pèse sur l'hébergeur : c'est à vous de la percevoir auprès du voyageur et de la reverser à la commune. Vérifiez le paramétrage de votre annonce plutôt que de le supposer.

Les versements viennent de l'étranger

Airbnb règle depuis une entité non résidente. Les règles de l'Office des Changes sur le rapatriement des recettes en devises s'appliquent donc, et elles sont indépendantes de l'impôt : c'est un sujet à traiter avec votre banque, pas avec la Direction générale des impôts. Ne pas confondre les deux évite de croire qu'un problème est réglé parce que l'autre l'est.

Quel régime, et ce que les textes ne disent pas clairement

L'auto-entrepreneur — 1 % jusqu'à 200 000 DH

La liste des activités ouvertes au statut, annexée au décret n° 2-15-303, comporte expressément « Hébergement touristique et autres hébergements ». Le taux est de 1 % du chiffre d'affaires encaissé, auquel s'ajoute le droit complémentaire, et l'adhésion au régime de sécurité sociale est une condition, pas une option.

La contribution professionnelle unique — fermée

Le décret n° 2-08-124, pris pour l'article 41, exclut les « Hôteliers » du régime. La CPU n'est donc pas une voie pour une activité d'hébergement.

Une contradiction à connaître avant de s'immatriculer

Un autre décret, le n° 2-15-263 du 10 avril 2015, exclut lui aussi les « Hôteliers » — mais du statut d'auto-entrepreneur cette fois. Les deux textes cohabitent dans les annexes du Code général des impôts, et la liste positive qui admet l'hébergement touristique lui est postérieure de huit mois. La lecture retenue ici : « hôtelier » vise l'exploitant d'un établissement classé, tandis que le particulier qui loue un meublé relève de l'« hébergement touristique et autres hébergements ». C'est une lecture, pas une certitude : faites-la confirmer avant de choisir votre statut.

Le réel, quand le bien est financé

C'est le seul régime qui déduise l'amortissement du logement et les intérêts d'emprunt. Sur un bien acheté à crédit et exploité toute l'année, il gagne souvent contre le 1 % de l'auto-entrepreneur, malgré une comptabilité à tenir.

La TVA à 10 %, et son effet cliquet

Les opérations d'hébergement et de restauration relèvent du taux réduit de 10 % avec droit à déduction — article 99-B-1°. Mais une personne physique dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 500 000 DH en est exonérée : article 91-II-3°.

Le piège est à la sortie, pas à l'entrée. Une fois assujetti, on ne peut redevenir exonéré qu'après trois années consécutives sous le seuil. Une seule bonne saison qui fait franchir le seuil engage donc au minimum quatre exercices de déclarations — à intégrer dans les tarifs avant, pas après.

La retenue de 30 % si une plateforme vous paie

L'article 45 bis-II, créé par la LF 2023 (loi n° 50-22), impose une retenue à la source libératoire de 30 % sur les prestations de services versées par un même client à un auto-entrepreneur ou à un contribuable soumis à la CPU, au-delà de 80 000 DH par an. Le seuil s'apprécie client par client. Et c'est là qu'Airbnb pose une question sans réponse évidente : vos clients sont-ils les voyageurs, dont aucun ne vous versera 80 000 DH dans l'année, ou la plateforme, qui vous verse la totalité et pourrait donc franchir le seuil à elle seule ? La réponse dépend du montage de reversement. Elle mérite d'être posée avant d'approcher le seuil, car cette retenue n'est pas un acompte imputable : elle est libératoire.

Les taxes locales, qui ne sont pas dans le Code des impôts

La taxe de séjour

Elle relève de la Loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités territoriales, et son montant est fixé par arrêté de la commune, par personne et par nuitée, selon la catégorie de l'hébergement. Aucun chiffre national n'existe : il varie d'une ville à l'autre, et se vérifie à la régie communale. Elle est collectée auprès du client et reversée à la commune. Ce n'est pas une charge du bailleur, mais un encaissement pour compte de tiers — et son omission est un manquement de l'hébergeur, pas du voyageur.

La taxe d'habitation et la taxe de services communaux

Un logement qui n'est pas la résidence principale du propriétaire perd l'abattement applicable à celle-ci. Un bien loué en courte durée coûte donc, chaque année, davantage qu'un bien occupé par son propriétaire. C'est un coût annuel fixe, à porter au compte d'exploitation avant de calculer une rentabilité.

L'autorisation, et ce qu'elle engage

L'hébergement touristique est régi par la Loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques et autres formes d'hébergement touristique (dahir n° 1-15-108 du 18 août 2015) et par le Décret n° 2-23-441, publié au Bulletin officiel du 7 août 2023. Le parcours est centralisé par les Centres régionaux d'investissement (CRI) ; autorisation d'exploitation délivrée par le gouverneur ; classement par une commission régionale présidée par le ministère du Tourisme. Le décret vise nommément les maisons d'hôtes, riads, kasbahs, bivouacs et l'hébergement chez l'habitant.

Le décret couvre les maisons d'hôtes, riads, kasbahs, bivouacs et l'hébergement chez l'habitant. Le sort de la simple location d'un appartement meublé entre particuliers n'est pas tranché de la même manière dans toutes les préfectures : à vérifier auprès du CRI de la région concernée. Amendes prévues par la loi n° 80-14, de 50 000 à 100 000 DH pour les manquements les plus graves, précédées d'un avertissement ou d'un blâme.

Quatre erreurs qui coûtent cher