Quels sont les frais d'achat d'un bien immobilier au Maroc ?

Quatre postes. Les droits d'enregistrement, 4 % du prix pour un local construit et 5 % pour un terrain nu, versés à l'État. Les droits de timbre, 20 DH par feuille de l'acte. Les droits de la conservation foncière, un tarif public assis sur le prix, qui inscrit la vente au titre foncier. Les honoraires du notaire enfin, plafonnés par le décret n° 2-17-481 et soumis à la TVA au taux de 20 %. Seuls les honoraires se négocient : les trois autres sont fixés par des textes.

Quel est le taux des droits d'enregistrement au Maroc en 2026 ?

4 % pour l'acquisition de locaux construits, quel que soit leur usage — habitation, commerce, profession ou administration —, ainsi que pour le terrain sur lequel ils sont édifiés dans la limite de cinq fois la superficie couverte (article 133-I-F-1°). 5 % pour les terrains nus ou comportant des constructions destinées à être démolies (article 133-I-G-1°). 3 % pour la première vente d'un logement social ou d'un logement à faible valeur immobilière (article 133-I-B-7°). Le minimum de perception est de 100 DH.

Qu'est-ce que le droit supplémentaire de 2 % créé en 2026 ?

L'article 133-III du Code général des impôts, issu de la loi de finances n° 50-25 pour 2026, ajoute un droit d'enregistrement de 2 % sur les mutations à titre onéreux d'immeubles dont le prix dépasse 300 000 DH, dans deux cas : lorsque l'acte ne mentionne pas les modalités et les références du règlement, ou lorsque le prix n'est pas réglé par l'un des modes de l'article 11-II. Si une partie seulement est payée en espèces, le droit ne porte que sur cette fraction.

Existe-t-il une exonération pour les primo-accédants au Maroc ?

Non. Le Code général des impôts 2026 ne prévoit aucune exonération ni aucun taux réduit de droits d'enregistrement pour un premier achat. L'idée, souvent répétée en ligne sous la forme « exonéré jusqu'à 400 000 DH », confond deux choses : le plafond de 400 000 DH est celui des versements d'un plan d'épargne logement (article 68-V), et l'aide au logement est un programme budgétaire de soutien direct, pas une réduction d'impôt.

Dans quel délai faut-il enregistrer l'acte de vente ?

Trente jours à compter de la date de l'acte, article 128-I-A du Code général des impôts. Pour un acte d'adoul, le délai court à compter de la réception de la déclaration des parties. Passé ce délai, des pénalités et majorations de recouvrement s'ajoutent aux droits.

Les frais d'achat d'un bien immobilier

« Comptez 6 à 8 % » : c'est la réponse du marché, et elle ne sert à rien le jour où l'on discute. Ces frais ne sont pas une seule chose — une partie est un impôt fixé au dirham près, une autre un tarif public, la troisième un honoraire plafonné par décret mais négociable.

Les autres calculs

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Le bien

Prix stipulé dans l'acte DH Sur le neuf vendu par un promoteur, la TVA est déjà comprise dans ce prix. Nature du bien C'est elle qui fixe le taux : 4 %, 5 % ou 3 %. Situation foncière Sans titre foncier, pas de droit ad valorem de conservation foncière.

Le terrain d'assiette

Le terrain suit le taux du bâti, mais seulement jusqu'à cinq fois la superficie couverte. Au-delà, la fraction excédentaire relève du taux des terrains nus. Sur un appartement, laissez ces champs à zéro ; sur une villa avec jardin, ils changent le résultat.

Superficie couverte m² Superficie du terrain m² Valeur attribuée à l'excédent DH Telle qu'elle figure dans l'acte, s'il la ventile.

Le règlement du prix

Comment le prix est réglé Depuis la loi de finances 2026, ce choix coûte 2 % au-delà de 300 000 DH. Fraction réglée en espèces DH Le droit supplémentaire ne porte que sur elle. Feuilles de l'acte feuilles Pour le droit de timbre, 20 DH par feuille. Une dizaine est courante.

Une promesse de vente a été établie par un notaire, un adoul ou un avocat agréé.

Ce qui n'est pas fixé par le Code des impôts

Conservation foncière % Tarif du décret n° 2-16-375. 1,5 % depuis 2016 ; certaines formalités restent à 1 %. Honoraires du notaire % Plafonnés par le décret n° 2-17-481. La pratique va de 0,5 % à 1 %.

Les 2 % que personne n'a encore intégrés

La loi de finances 2026 a ajouté au Code général des impôts un article 133-III : un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % frappe les mutations d'immeubles dont le prix dépasse 300 000 DH dans deux cas — l'acte ne dit pas comment le prix a été réglé, ou il a été réglé hors des modes de paiement de l'article 11-II. Quand une partie seulement est versée en espèces, le droit ne porte que sur cette fraction.

Sur une vente à 1 200 000 DH, cela fait 24 000 DH — plus que les honoraires du notaire. Et c'est la seule ligne de tout le calcul qui disparaît entièrement pour une raison de forme : il suffit que l'acte porte les références du virement.

Trois chiffres qu'on lit souvent, et qui sont faux

On lit souvent	Le texte dit
« Primo-accédant : exonéré jusqu'à 400 000 DH, puis 3 % jusqu'à un million »	Cette exonération n'existe pas. Le CGI 2026 ne prévoit aucun taux réduit pour un premier achat. Les 400 000 DH sont le plafond des versements d'un plan d'épargne logement — article 68-V. L'aide au logement, elle, est un versement budgétaire, pas une réduction d'impôt.
« La villa et son jardin, c'est 4 % »	Le terrain suit le bâti dans la limite de cinq fois la superficie couverte. Au-delà, la fraction excédentaire est à 5 % — article 133-I-F-1°.
« Le compromis coûte 1,5 % »	La promesse de vente établie par un notaire, un adoul ou un avocat agréé est enregistrée au droit fixe de 200 DH — article 135-II-17°, par dérogation expresse au droit proportionnel.

Ce que ce calcul ne comprend pas

Les frais liés au crédit : l'acte de prêt bancaire est exonéré de droits d'enregistrement (art. 129-V-4°), mais l'hypothèque, son inscription à la conservation foncière et la mainlevée en fin de prêt ont un coût propre.
La commission d'agence, libre et généralement de 2,5 % par partie.
Les frais de dossier de la banque et l'assurance emprunteur.
La taxe d'habitation et la taxe de services communaux, qui commencent l'année suivant l'acquisition — elles relèvent de la loi n° 47-06, pas du CGI.

Le calendrier, et ce qui coûte cher à le rater

Trente jours pour enregistrer: À compter de la date de l'acte — article 128-I-A. Pour un acte d'adoul, le délai court à compter de la réception de la déclaration des parties. Au-delà, pénalités et majorations s'ajoutent aux droits.
Le prix déclaré engage: Les droits se liquident sur le prix exprimé dans l'acte, augmenté des charges — article 131. Sous-déclarer pour payer moins expose à un redressement sur la valeur vénale, et le vendeur, lui, verra sa taxe sur le profit immobilier recalculée sur la même base.
L'inscription au titre foncier n'est pas une formalité: Tant que la mutation n'est pas inscrite à la conservation foncière, le titre reste au nom du vendeur. C'est l'inscription, et non l'acte, qui rend la propriété opposable aux tiers.
La TVA du neuf est déjà dans le prix: Chez un promoteur, le prix affiché est un prix TTC : la TVA au taux de 20 % ne s'ajoute pas au calcul ci-dessus. Le logement social de 50 à 80 m² vendu au plus 250 000 DH hors taxe en est exonéré — article 92-I-28°.

Autour de cet achat

Simulation indicative, fournie à titre d’information : elle n’engage pas toutRabat et ne vaut pas conseil fiscal. La loi de finances change chaque année et chaque situation a ses particularités — faites valider votre calcul par votre comptable ou auprès de la Direction générale des impôts. Notre annuaire des comptables et celui des fiduciaires de Rabat peuvent vous y aider.
Barème appliqué : Loi de finances n° 50-25 pour l'année budgétaire 2026 · Note circulaire DGI n° 737 du 27 février 2026 · page mise à jour le 23 août 2026